KGV "An der großen Eiche"eiche
Die Wertermittlung


6 Rückgabe und Entschädigung

6.1 Die Rückgabe der zu entschädigenden Fläche erfolgt in dem Zustand wie bei der Ortsbesichtigung. Die Kosten der Beräumung trägt der Entschädigungspflichtige. Abweichende Vereinbarungen sind möglich.

6.2 Die bei der Wertermittlung ermittelte Entschädigungssumme und sonstige Zahlungen nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung sind innerhalb von vier Wo- chen nach Bestandskraft der Wertermittlung, spätestens jedoch einen Monat vor Wirksamwerden der Kündigung auf ein Konto des Zwischenpächters, der es treuhän- derisch verwaltet, zu zahlen. Die Auszahlung der Beiträge an die jeweils Berechtigten erfolgt unverzüglich, sobald das Pachtverhältnis beendet und der Kleingarten an den Entschädigungsverpflichteten übergeben worden ist. Eventuelle vom Berechtigten verursachte Beräumungskosten sind in Abzug zu bringen. Abweichende Vereinba- rungen sind möglich.

7 Kosten der Wertermittlung Die Wertermittler sollten in Anlehnung an das Justizvergütungs- und Entschädi- gungsgesetz vom 05. Mai 2004 (BGBl. I S. 718, 776) in der jeweils geltenden Fas- sung vergütet werden. Die Kosten der Wertermittler hat der Entschädigungsverpflich- tete zu tragen. Diese sind gleichzeitig mit der Entschädigung fällig.

8 Wertermittlung von Gebäuden in Kleingärten

8.1 Zu entschädigende Gebäude in Kleingärten umfassen insbesondere Gartenhäuser und Lauben, Geräteschuppen und Anbauten sowie überdachte Freisitzflächen, welche gemäß § 3 und § 20 a BKleingG rechtmäßig errichtet wurden.

8.2 Bei der Sachwertermittlung von Gebäuden ist grundsätzlich von den Normalherstel- lungskosten am Wertermittlungsstichtag auszugehen. Die Normalherstellungskosten zum Basisjahr 2000 sind zur Ermittlung dieses Wertes aus der Bruttogrundfläche des Gebäudes multipliziert mit dem vom Wertermittler zugeordneten Bauklassenbasis- preis zu berechnen und dieses Ergebnis ist mit dem aktuellen Baupreisindex Sachsen anzupassen. Grundlagen der Bauklassenbasiswerte (s. Anlage) sind geprüfte Durch- schnittskalkulationen von Handwerksfirmen unter Einbeziehung handelsüblicher Laubenangebote sowie die Eigenleistungen der Kleingartenpächter selbst. Nicht ein- geschlossen sind im Bauklassenbasispreis die Baunebenkosten.

Für die Bewertung einzelner Bauleistungen an Gartenhäusern durch Handwerker bzw. Kleingartenpächter wurden die Verdienststrukturerhebungen des Statistischen Landesamtes Sachsen für vollzeitbeschäftigte Arbeitnehmer im Baugewerbe des Jah- res 2001 zugrunde gelegt. Als Vergleichswerte dienten auch Richtwertvorgaben des Sachverständigenkuratoriums für Landwirtschaft, Forstwirtschaft, Gartenbau, Lan- despflege in 31542 Bad Nenndorf.

8.3 Entgegen den Vergleichswerten des Sachverständigenkuratoriums Bad Nenndorf wurden in der Wertermittlungsrichtlinie Richtwerte vorgezogen, welche als Höchst- bzw. Idealwerte gelten und mit dem jeweils gültigen Baukostenindex aufzurechnen sind.

Preisabschläge für nicht vorhandene bzw. nicht handwerksgerecht hergestellte Bau- werksteile sind vom Wertermittler vorzunehmen.

Abschreibungen sind entsprechend dem Alter anhand der vorgegebenen Gesamtnut- zungsdauer zu tätigen. Gebäudesanierungen oder Modernisierungen können ggf. zur Verlängerung der jeweiligen Gesamtnutzungsdauer führen.

Grundlage korrekter Sach- und Zeitwertermittlung von Gebäuden in Kleingärten ist der vom Wertermittler festgestellte Gesamtzustand am Wertermittlungsstichtag.

8.4 Die gesetzten Richtwerte für bis zum Jahr 1990 in sächsischen Kleingärten verbreitet errichteten Typenlauben und Bungalows basieren auf deren Gebrauchswert, Ausstat- tung und eingeschätzter Gesamtnutzungsdauer im Vergleich mit derzeitig handelsüb- lichen Gartenhausangeboten einschlägiger Bau- und Gartenmärkte (Bauklassen 1 bis 7).

8.5 Die den einzelnen Bauklassen zugeordneten Basispreise gelten als Idealwerte bau- klassenkonformer Gebäudeherstellung. Die Wertminderung wegen Alters der Bau- lichkeiten bestimmt sich nach dem Verhältnis der vor Ort zu bestimmenden Rest- nutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der Gebäude entsprechend der anzuwen- denden Richtlinienbauklassen. Für Wertermittlungen gemäß § 11 BKleingG sind die Abschreibungstabellen nach „Ross“ verbindlich vorgegeben. Ist die bei ordnungs- gemäßem Gebrauch übliche Gesamtnutzungsdauer einer Baulichkeit durch Instand- setzung oder Modernisierung verlängert worden oder haben unterlassene Instandhal- tung oder andere Gegebenheiten zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer ge- führt, sind sachgerechte Auf- bzw. Abwertungen vorzunehmen.

8.6 Wertminderungen wegen Baumängel oder Bauschäden sind nach Erfahrungswerten oder auf der Grundlage der für ihre Beseitigung am Wertermittlungsstichtag erfor- derlichen Kosten zu bestimmen. Sie sind jedoch nur dann in Anwendung zu bringen, wenn diese nicht bei vorab vorgenommenen Berechnungen wertmindernd berück- sichtigt wurden, z.B. durch Ansatz verminderter Richtlinienbasispreise oder verrin- gerter Restnutzungsdauer. Bei der Feststellung wertmindernder Aspekte ist zu unter- scheiden, ob Baumängel oder Bauschäden kurzfristig behoben werden können oder als dauerhafte, die Gesamtnutzungsdauer beeinflussende Faktoren zu bewerten sind. Für Gebäude, deren zweckorientierte Nutzungsmöglichkeit durch nicht oder nur 10 sehr aufwendig zu behebende Mängel oder Schäden beeinträchtigt ist, ist vorrangig eine entsprechend verringerte Restnutzungsdauer anzusetzen.

8.7 Die bei allen Gebäudetypen angesetzten Festpreise für Elektroinstallation basieren auf den in Kleingärten zulässigen und allgemein vorhandenen Anschlüssen zum Be- trieb von Gartengeräten und Maschinen.

8.8 Der gesetzte Richtwert für rechtmäßig errichtete Unterkellerungen von Gartenhäu- sern berücksichtigt die erfahrungsgemäß sehr variablen Bauausführungen in Keller- tiefe, Zugangs- und Nutzungsmöglichkeiten sowie Qualität. Der Richtwert gilt als Idealwert sachgemäßer Bauausführung. Zulässige Unterkellerungen in Lauben und Gartenhäusern sind aufgrund unterschiedlicher Raumhöhen als umbaute Räume in- nen zu vermessen. Mit diesen Maßen ist die Größe der Unterkellerung in Kubikme- tern zu berechnen. Der Wert wird dann durch Multiplikation dieser Angabe mit dem Bauklassenbasispreis unter der Einbeziehung der Abschreibung entsprechend dem zugehörigen Gebäude ermittelt. Dabei ist ebenfalls der aktuelle Baupreisindex Sach- sen zu berücksichtigen.

8.9 Tatsächlich aufgewendete Baunebenkosten sind bei Nachweis dieser Kosten in die Wertermittlung zusätzlich einzubeziehen.

8.10 Verzichtet wurde auf die Richtwertvorgabe für Anbaudächer (Schleppdächer) und Anbaukombinationen für überdachte Sitzflächen, da solche Baulichkeiten erfah- rungsgemäß erhebliche Unterschiede in Qualität und Bauausführung aufweisen. Der Sach- und Zeitwert solcher Garteneinrichtungen ist anhand üblicher Material- und Errichtungskosten unter Beachtung der Gesamtnutzungsdauer zu ermitteln.

9. Wertermittlung von kleingärtnerischen Kulturen und Anpflanzungen

Der Wert eines Obstgehölzes errechnet sich aus dem Wert nach der Pflanzung (Pflanzwert) und dem für die Dauer der Zeit des ansteigenden Ertrages angesetzten jährlichen Wertzuwachs (Herstellungswert). Bei Erreichen des Vollertragsstadiums beginnt die Altersabschreibung, die im Normalfall linear vorgenommen wird. Der Herstellungswert ist als Idealwert anzusehen und somit oberste Grenze. Bezugspunkt für die Gesamtlebensdauer ist dabei die durchschnittlich anzunehmende Ertragsdauer des jeweiligen Obstgehölzes.

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